Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка - это законная возможность снизить налоговую нагрузку, снизить арендные платежи, снизить выкупную стоимость участка, снизить плату за снятие запрета на строительство.

Проблема завышения кадастровой стоимости земли прозвучала в докладе Уполномоченного по защите прав предпринимателей Титова Б.Ю. Президенту Путину В.В., в формировании которого мы принимали непосредственное участие в качестве экксперта. В докладе справедливо отмечается, что кадастровая стоимость земельных участков массово завышается по сравнению с рыночной, что приводит к неверному исчислению налоговой базы.

Завышение реальной стоимости может быть обусловлено различными факторами, например тем, что при определении кадастровой стоимости посредством умножения площади земельного участка на усредненный удельный показатель по всему кадастровому кварталу не учитываются специфические индивидуальные особенности земельных участков, напрямую влияющие на его рыночную стоимость (например, юридическая история участка; особенности подъезда; существующие обременения и ограничения деятельности на участке; расположение на участке особо охраняемых строений, не точное определение разрешенного использования и др.). Кроме того, нужно не забывать о возможных злоупотреблениях чиновников.

Отсюда и возникает существенная погрешность и искажение действительной стоимости земельного участка, здания, офиса, иного объекта капитального строительства.

Зависимость размера налогообложения от кадастровой стоимости отражена в налоговом законодательстве.

Так, согласно Налоговому кодексу РФ, кадастровая стоимость является налоговой базой для начисления земельных платежей по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (ст. ст. 53, 387, 390, 391 Налогового кодекса РФ).

В ноябре 2013 года глава 30 Налогового кодекса РФ была дополнена статьей 378.2, согласно которой, налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения:

1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2) нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства.

Кадастровая стоимость земельного участка или объекта капитального строительства принимается равной его рыночной стоимости.

В 2011 году Президиум Высшего арбитражного суда РФ принял Постановление, имеющее принципиальное значение в данном вопросе, суть которого сводится к тому, что кадастровая стоимость земельных участков, определенная как до 22.07.2010г. (до внесения изменений в законодательство об оценочной деятельности) так и после указанной даты, может быть установлена в судебном порядке в размере их рыночной стоимости, определенной на основе отчета независимого оценщика.

В соответствии со ст.24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Оспаривание кадастровой стоимости может быть осуществлено в комиссии по рассмотрению споров в течение шести месяцев с даты ее внесения в государственный кадастр недвижимости.

Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).

При обращении как в комиссию, так и в арбитражный  суд, необходимо правильно подготовить все необходимые документы, которые включают в себя: заявление о пересмотре кадастровой стоимости; кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект; документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, внесенных в кадастр; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. К исковому заявлению в суд также могут прилагаться иные документы (документы об оплате государственной пошлины и пр.).

Расходы, связанные с оспариванием включают в себя:

- оплату услуг независимого оценщика за подготовку отчёта оценки рыночной стоимости (стоимость зависит от типа и характеристик объекта оценки);

- стоимость экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков в отношении отчёта об оценке (от 20000 рублей);

- оплату государственной пошлины при обращении в Арбитражный суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, согласно Налоговому кодексу РФ (4000 рублей);

- оплату юридических услуг адвоката по подготовке и ведению процесса оспаривания кадастровой стоимости в Арбитражном суде или комиссии (в среднем от 80000 тысяч рублей, в зависимости от типа объекта, его места нахождения и пр.);

Мы предлагаем Вам защитить свой бизнес и не платить необоснованно завышенные платежи за свою землю, офис, здание.

Мы предлагаем полный комплекс услуг по оспариванию кадастровой стоимости, включая мероприятия по оценке, подготовке документов, обращению в соответствующий орган по рассмотрению споров и ведение дела на всех его стадиях.

Кроме того, мы поможем добиться от налоговой инспекции пересмотра размера налогов, начисленных на основе недостоверной кадастровой стоимости, что представляет (на практике) определенные трудности вплоть до судебных разбирательств.